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商业地产成本全过程管理核心要点解析

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商业地产成本全过程管理核心要点解析授课老师

张福林

张福林房企成本与工程管理专家

Ø 现任某知名地产工程企业副总经理Ø 房企成本与工程管理专家Ø 地产与建筑项目全过程管理及流程组织架构管理专家Ø 曾任职于韩国sk集团中方地产项目负责人、万达集团项目负责人Ø 中房集团副总经理等多家房地产中高层管理Ø 房地产领域不可多得的实...[详细]

课程简介

主要内容:

一、2020年商业地产现行政策影响及前景判断

土地政策变化对项目成本的影响 

金融政策变化对投资项目成本影响 

中国房地产开发行业变化趋势

商业地产开发企业全面成本构成 及控制体系

构成及所占比例

全过程管理对成本管理的重要性

全过程成本管理核心内容:(管控前置)

4、成本目标体系的建立及责任分解(落实到人)

成本组织体系的建立(打破部门壁垒)

案例分析:某项目成本分析  

三、 商业地产策划与定位阶段的成本控制

问题:  项目策划书“复制、粘贴”现象普遍存在,调查没有针对性及可操作性,数据不准,成本风险较大,

控制点:  建立项目策划系统

关键点:  1、项目策划管理流程

         2、客户定位(客户细分与市场调研)

         3、造价定位及成本测算(正算法与倒推法)

         4、产品功能定位(关键点)

讨论:经典策划案例分享        

四、 项目报建及政府资源对接与成本的关系管理

问题:报建进度慢,大大影响开工及开盘,

控制点:将报建管理视为项目管理;建立规范操作流程

关键点: 1、五证的办理要点

         2、配套资源对接

         3、后期权证办理

五、商业地产规划与设计阶段的成本控制

问题:很多开发商只有设计委托而没有设计管理或不会管理,造成设计出图滞后或图纸错、设计成果与定位不匹配,碰、丢、漏严重,设计过于保守,限额设计指标难以确定,直接造成成本增加,怎么解决

控制点:三度设计管理系统

关键点: 1 设计委托流程管理

         2设计合同

         3总平的完善和优化(货值最大)

         4设计不同阶段与“各算”的编制关注点

         5设计评审与各阶段优化(限额设计是关键)

         6设计跟踪服务

         7设计变更

六、商业地产招标合同管理与成本控制

问题:标书针对性不强,计价模式存在较大成本风险,合同签订不严谨,关键条款存在风险和漏洞,关键点合同分析及交底针对性不强,合同履约过程失控

控制点: 招标策划及计划,评标定标,合同谈判与签约及履约归档期间的管理

关键点: 1标书编制的重点,评标注意事项

        2 “清单”存在的问题与对策

3、商业地产开发涉及的主要合同类型和内容

4、商业地产企业不同阶段的合同控制要点

5、标杆地产合同标准版本

6、如何签订一份“双赢”的合同

7、合同签约、履约与归档控制重点

案例:标段划分,合同签约

七、 商业地产施工阶段的成本控制

问题 : 成本控制上存在误区;成本控制体系不够完善;疏于计划与材料管理;缺少反索赔意识

控制点: 建立“三全”成本控制体系,做好动态管理

关键点: 1、建立完善控制体系

        2组织的建立与总平图的完善优化

        3计划管理(总包与分包计划,材料计划,开盘计划。。。)

         4、施工不同阶段成本控制要点

         5、变更与签证的管理

         6、合同与反索赔管理

案例分享

八、 商业地产竣工阶段的成本结算与控制

问题:结算阶段施工单位普面存在无中生有,虚报,冒报;签证变更等时效性,合法性,完整性等问题居多;对同一问题解释各方资料有歧义;

控制点: 三个关键点的解析

关键点: 1、明确结算依据与结算程序

         2、细审结算内容

         3、规避“假、冒、虚”签证的技巧

         4、过程资料完整详实 

案例分享

九  增值税率调整对商业地产影响及对策

1对商业地产销售的影响

2对商业地产企业增值税税负的影响

    1).对老项目税负的影响

    2)对新项目税负的影响

    (1)对销项税额的影响

    (2)对进项税额的影响

    (3)对增值税税负的影响


  案例分享

十、营销与物业阶段成本管理

问题 :面对低迷的房产市场,销售办法不多,广告没少打,钱没少花,销售效果不明显

物业介入晚,与各部门对接存在障碍

控制点: 组织架构 力求简约,高效

关键点:1、销售流程优化,过程监控

        2、组织框架优化

        3、项目推广有效使用

      4、物业的开源与节流

案例分享,讨论  

培训总结

培训时长:2天,可根据要求调整课件


主讲老师:

张福林

u 现任某知名地产工程企业副总经理

u 商业地产成本管理专家

u 地产与建筑项目全过程管理及流程组织架构管理专家

u 曾任职于韩国sk集团中方地产项目负责人、

u 曾任万达集团成本负责人

u 中房集团副总经理等多家房地产中高层管理

u 房地产领域不可多得的实战派成本管理专家

毕业于西南工学院、一级建造师,高级管理咨询师,近20余年房地产标杆企业工作经历中,是一位从一线工程师、项目经理、成本总、工程项目总\项目负责人、副总经理、总经理等成长起来的实战专家;

讲课风格:

1:专业性强,实操经验丰富 ,精通房产开发各个环节,

2:语言幽默风趣,普通话标准,善于把握现场气氛,互动性强

3:培训以解决学员的现有项目存在问题为出发点,结合案例,融会贯通,具有很强的针对性和操作性

主讲课程:

《横盘时代-房地产成本全过程管理核心要点解析》

《建筑业企业工程成本全过程精细化管控》

《招投标及合同精细化管理》

《房地产项目经理项目综合管理能力提升训练》

《房地产项目总全面能力提升与项目核心要点管控》

《甲方视角下对签证变更预结算及索赔的管理》

《甲方视角下房地产项目全流程核心要点解析与跨界协同》

《项目经理全面能力提升与项目开发流程核心要点管控》

近期部分授课企业有:

万达集团,华夏幸福基业有限公司,融创天津公司,华润置地有限公司,天津房建集团、东青集团、重庆飞洋控股、南阳东青置业、东镜地产、中国交建、保利集团富利建设集团有限公司、天津鲁能、重庆宏帆、中国电建一公司、首都机场、湖南三建、中建三局、中电四公司、阳光大地置业集团等50余家房企开发商;

授课照片:          


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