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地块价值判断和拿地实操技能

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地块价值判断和拿地实操技能授课老师

冠仕马

冠仕马中国地产实践和理论开拓者

——中国地产实践和理论开拓者绿地集团集团研展总监、产品总监、项目总经理沿海地产华东区副总经理,项目总经理;上海社科院房地产研究中心投资部主任;PMP,美国项目管理协会PMI项目管理专家上海经济学会会员著有《地产喧嚣十八年》、《房地产策划》二本专著同济大学总裁班特约讲师;上海房地产行业教育中心全国注册...[详细]

课程简介

【课程简介】

随着房地产行业之间的竞争日趋激烈,房地产开发商越来越重视前期的土地获取,土地评估、项目的可行性分析以及拿地模式与技巧越来越成为工作的必备技能。

本课程梳理二十多年来的工作实践,对房地产投资拿地的整个过程进行解读、分析,并对标杆企业的拿地方式和技巧进行分析总结,让房地产行业投资决策人员对土地获得的整个过程有个全面的了解和掌握,以史为镜,以标杆企业为坐标,在当前的发展形势下,根据自己企业的特点,作出最优是抉择。

【课程时间】

1天(6小时/天)

【课程对象】

房地产公司总经理、公司投资部门负责人、投资经理、房地产专业教师、学者

【学员人数】:

小班授课,30人为限。

【授课方式】:

理论讲解、互动体验、案例研讨、Q&A答疑。

【课程收益】:

1、 了解房地产企业投资拿地的一般规律和技巧;

2、 天时地利人和,了解投资拿地必须重点考虑的关键点,避免常规错误的发生; 

3、 重点掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作;

4、 重点掌握标杆房地产企业拿地技巧和方法,结合自己公司特质,有效嫁接和借鉴。

5、 各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避? 

【课程提纲】:

一、收购项目(地块)价值判断——项目(地块)价值的四个层面

1、地块的宏观价值:地域分析

1)城市化下的区域集合及其特征

2)交通动线

3)政府规划

2、地块的微观价值:地块分析

  1)地点

  2)交通

  3)位置

  4)环境

3、地块的技术价值:规划技术条件分析

1)形状大小

2)地质地貌状况;

3)土地面积及红线图;

4)土地规划使用性质;

5)七通一平现状。

4、项目(地块)的运营价值:操作公司的能力分析

  1)产品的定位

2)产品的规划

3)产品的财务安排

4)产品的建设安排

5)产品的销售计划

█案例讨论: 

决定地块的四大价值哪些是可控的?哪些是不可控的?哪些是投资部门可以影响的?

某地块合作入股,土地方占多少股权才是合理的?作为甲方/乙方,你应该如何谈判?

二、 房地产企业拿地方式  

1、国内地产企业通行的拿地方式五个模式十六种方式:

招拍挂介绍(二种方式)

土地转让介绍(一种方式)

股权转让介绍(市种方式)

合作经营介绍(二种方式)

委托代建介绍  (一种方式)

2. 品牌房企的各种独门绝技及其拿地策略  

1)大连万达的模式  

2)万科的模式  

3)绿地的模式  

4) 常见企业勾地技巧、门槛条件设置  

3.非招拍挂的三种最常见的拿地方式

(1)、股权转让

(2)、合伙成立项目公司

(3)、以联合开发的名义

4.其他拿地方式的局限性

(4)、兼并或合并,中交并购绿城案例 

(5)、在建项目转让 ,南京xx小镇转让案例

(6)、股权托管

(7)、变更用地类型

(8)、染指“插花规划”

5.房地产并购实务及案例分析

(1)、法规政策

(2)、交易结构

(3)、尽职调查

(4)、交易文件

█练习思考:什么是我们企业拿地条件的最佳方式?  

三、各种拿地模式的风险

1、 二级市场拿地方式实操及风险防范

1)哪些情形必须进行招拍挂?招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围?

2)招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析

3)企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地?症结何在?

4)“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”?

5)如何避免“招拍挂”雷区?

2、 直接进行项目转让获取项目实操及风险防范

1)“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”?

2)如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动

3)如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本

█案例分析:土地二种转让方法的税费比较

3、股权收购获取项目实操及风险防范

1)收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍

2)股权收购如何做好合理避税

3)通过股权收购取得房地产项目的利弊分析

4)通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范,事后如何处理?

5)真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操

█ 案例讨论:非报表价值和财务报表价值孰重孰轻?

█案例分析:某香港集团公司并购某大型房地产集团案例成败得失分析

四、如何展现和提升企业的“拿地能力”?

1、房地产企业开发模式的分析

2、房地产企业开发模式对投资拿地的影响

3、如何提升企业的“拿地能力”?

1)综合能力的积累

2)合理的项目信息来源

3)了解及研究政府规划动向

4)品牌价值

5)开发思路的引导性

6)提高资金解决能力

█课程讨论:我们企业的开发模式是什么?对投资拿地有什么要求和避讳?


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