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土地评价、决策及并购拿地风险规避

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土地评价、决策及并购拿地风险规避授课老师

张飚

张飚国内顶 级实践派产业地产专家讲师

讲师介绍张飚老师u 国家环境产业园项目组组长;u 易信城市产业研究院董事长;u 产业园区建设专家、知名学者u 土地政策研究和运用专家u 国内顶 级实践派产业地产专家讲师u 清华大学、北京大学房地产总裁特聘教授;u 毕业于华中科技大...[详细]

课程简介

第一章、 土地的决策工具和决策阶段:

1:失败案例:北京南六环某项目拿地决策

2:常见问题: 

3:决策工具:是否存在某一种工具可以简单判断该不该拿地?

战略选择和行动评估矩阵、SPACE矩阵决策法

4:成功案例:天津蓟县某项目

Space矩阵、客户分析图、产品定位、竞拍策略

5:使用矩阵决策工具问题之一:怎样解决老板、官员、操盘手不同视角维度

解决方案:二度决策法

一度决策:城市和区域决策

二度决策:地块和项目决策

6:使用矩阵决策工具问题之二:能不能从大量的宏观信息和微观信息中选择项目相关信息

一度决策:SWOT的具体定义,决定决策因子设定

二度决策:财务及产业、竞争与市场两个体系决定决策因子的设定

 

第二章:进入城市和区域决策的评价和风险

拿地决策的内涵

作为一种交易行为,交易对象和议价能力是开发企业决策的前提,

拿地划分为主动拿地和被动拿地两大类别,(在没有议价能力,被迫进入竞拍市场时,其行为称为被动拿地),同时,拿地决策也划分为主动拿地决策和被动拿地决策两大类

1、 形成主动拿地的三大方向

提升交易对象等级

形成议价能力

提前确定价格

2、 被动拿地进行决策的主要依据和评估方法

区域规划主导方向

区域人口来源依据

区域内土地供应状况

区域内建筑产品供应状况

企业现金支付能力

限价竞拍策略

企业开发能力。

3、 主动拿地进行决策的主要依据和评估方法

前期决策的核心依据:能否形成排他性、能否构造开发企业的土地议价能力,能否最大限度压缩土地溢价。

前期决策判别要素:涉及两大类别的要素

外部关键要素:

宏观政策及产业导向

区域经济和城市发展

行业周期

竞争关系

需求特性

 

内部关键要素

企业战略

产业资源

融资能力

运营及营收能力

人力资源与组织管控

 

第二章、土地外部关键要素六因子评价、及风险规避

1、宏观政策及产业导向评价爱

范畴:中央及国务院在任期内的主导经济政策和产业政策

部委及省级政府对政策的解读和细则

意义:构造与地方政府的交易地位

操作:是否从先期的项目产业定位达成与政府政策和产业方向对接,能否形成与更高层的政府机构进行对话的基础

案例:万达地价与万达拿地决策

2、区域经济和城市发展评价

范畴:年度主导方向和产业政策,以及大型规划,主要指标和事件

意义:直接赋予地方政府的

操作:是否符合城市规划方向、城市化主要问题的针对性方案

案例:长株潭城市群,绿心规划与华侨城拿地决策

3、行业周期评价

范畴:政府任期与行业周期的奇妙吻合

意义:房屋成交量与成交价格周期、开工量与土地供应量周期、土地价格与房价周期

操作:下降区间拿地,上升区间卖房

案例:融创豪宅的拿地决策,顺驰普通住宅的拿地决策

4、 竞争关系评价

范畴:三类不同企业的市场占有率和价格体系

意义:在不同区域中,三类不同企业存在各自生存空间

操作:选择自己独有生存空间进行拿地

案例:河南建业的土地布局

6、需求特性评价

范畴:入住与投资、土地与开发企业投资、建筑产品与开发企业

意义:梳理常住人口和投资性购房两个市场的占有率

操作:寻求常住人口和投资性购房两类不同市场的空缺点

案例:华夏幸福基业,幸福城、孔雀城。

 

第三章、 土地内部关键要素六因子评价、及风险规避

企业战略

产业资源

融资能力

运营及营收能力

人力资源与组织管控

 

1、企业战略评价

概念:核心竞争力、产品和市场战略

范畴:核心竞争力与土地的关联定位、产品和市场战略的吻合

意义:拿到能做好的土地

操作:设定拿地条件,先行进入与企业战略匹配的土地

案例:合众人寿的拿地

 

2、产业资源评价

概念:新型城镇化带来产城一体

范畴:产业与地产结合,产业用地与商住用地结合,公共建筑与民用建筑结合

操作:联合体构成产业优势,

案例:亚特兰蒂斯项目

 

3、融资能力评价

概念:现金杠杆

范畴:基金、信托、银团

操作:拿地联合体

案例:万科招商联合体

 

4、运营与营收能力评价爱

概念:内部操作周期

范畴:规划、施工图、工程管理、营销等

操作:预售许可证节点控制

 

5、 人力资源与组织管控评价

概念:总部控制与项目控制

范畴:产品标准化与资源控制

操作:形成项目公司的标准配置最低门槛,最大化利用总部资源

 

第四章:并购类土地的其他风险规避

本章论述除上述内外各六因子风险之外的风险,以上诸项均为系统性风险,其规避方式在上述内容中予以讲述。

1、主体资格瑕疵及风险

2、税务风险

3、或有债务风险

4、在建工程及应付款风险

5、权证风险

6、股权交易程序风险

7、履约风险


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